چگونه یک قرارداد اجاره خوب ببندیم؟

چگونه یک قرارداد اجاره خوب ببندیم؟
تاریخ انتشار : به روز رسانی : 1397/06/14

انسان ها برحسب تعاملاتی که با یکدیگر دارند، بین خود قراردادهایی را منعقد می کنند تا عملکردشان در این تعامل یا انجام کار حسب آن قرارداد صورت گیرد. یکی از انواع قراردادهای بین افراد قراردادهای مربوط به املاک است که از میان این نوع قراردادها، قرارداد اجاره رواج بیشتری بین افراد دارد. معمولا در هنگام عقد این نوع قرارداد، اکثر افراد(چه به عنوان موجر(مالک) و چه به عنوان مستاجر) به نکاتی که ممکن است برای آنها در طول مدت قرارداد یا پس از آن مشکل ساز شود، توجه نمی کنند. در این مقاله سعی می شود یک راه حل عملی و برخی از این نکاتی که می توانند کمک کنند تا یک قرارداد اجاره برای هر دو طرف بدون مشکل منعقد و اجرا شود، به زبانی ساده(غیر حقوقی) ارائه شود.

پیش از عقد قرارداد با یکدیگر صحبت کنید: پیش از عقد قرارداد اجاره طرفین (موجر و مستاجر) باید در یک جلسه بر روی کلیه مسائل مربوط به قرارداد اجاره شان اعم از مبلغ قرارداد اجاره، نحوه پرداخت مبلغ پول پیش، نحوه پرداخت اجاره، شرایط ملک مورد اجاره، تاریخ اتمام قرارداد، تاریخ تخلیه و غیره صحبت و توافق کنند. برای مثال اگر مورد اجاره یک واحد آپارتمان است، مستاجر باید منصوباتی مانند شیرالات، درب و پنجره ساختمان و امثالهم را رویت کرده و اگر مشکلی در آنها وجود دارد با مالک درخصوص تعمیر آنها به توافق برسد. یا اگر مالک قصد فروش ملک را دارد آن را با مستاجر در میان گذارد تا مستاجر با آگاهی از این موضوع نسبت به اجاره ملک اقدام کند- عدم آگاهی طرفین از این موضوع می تواند برای هر دو طرف مشکل حقوقی ایجاد کند؛ برای مثال مستاجر حق دارد که اجازه بازدید نداده و یا مالک می تواند ملک را بفروشد که پس از فروش ملک مستاجر باید با مالک جدید قرارداد امضا کند. بنابراین بهتر است بر سر چنین موضوعاتی از پیش توافق شود.

درخصوص املاک تجاری، مسائلی مانند مالیات، عوارض کسب و دیگر هزینه ها باید مورد بحث و توافق قرار گیرند. لازم بذکر است که درخصوص این نوع املاک، در فرم موجود اتحادیه های املاک سراسر کشور، کلیه هزینه های مربوط به مالیات مشاغل، عوارض کسبی، قبوض(برق، آب، گاز و تلفن) و (درصورت وجود) هزینه شارژ به عهده مستاجر ذکر شده است. البته در این فرم ها بندی درخصوص مواردی مانند عوارض نوسازی یا مالیات تکلیفی(مالیاتی که شرکت های تجاری برای اجاره ملک می پردازند) وجود ندارد، در نتیجه طرفین باید درخصوص این موارد توافق کنند. البته اکثر این موارد در عرف معین شده اند ولی توصیه می شوند برای اجتناب از هرگونه اختلاف آتی پیش از امضا قرارداد درخصوص این موارد توافق شود.

توافقات را در قرارداد درج کنید: توجه کنید که شما با امضا قرارداد متعهد به انجام کلیه تعهدات مندرج در آن شده اید. بنابراین به یاد داشته باشید که ضمن اینکه پیش از امضا، کلیه مفاد(بندها) قرارداد را به دقت مطالعه می کنید، هر آنچه پیش از انعقاد قرارداد توافق کرده اید را در قرارداد(در قسمت توضیحات) ذکر کنید. در قراردادهای اجاره موجود در سامانه ایران املاک(iranamlaak.ir) که کلیه مشاوران املاک از طریق آن قراردادها را ثبت می کنند، بطور پیش فرض بندهای مربوط به تعهدات هریک از طرفین(موجر و مستاجر) آورده شده اند. البته شما باید از مشاور املاک بخواهید که توافقات خود با طرف دیگر را -که در چارچوب مفاد قرارداد تعریف شده- قرار ندارند را در قسمت توضیحات وارد کند(معمولا مشاوران املاک خود در جریان این توافقات هستند). این مسئله درخصوص قرارداد اجاره اهمیت خاصی می یابد زیراکه در این قراردادها جزئیات بیشتری وجود دارد که ممکن است در مفاد موجود در قرارداد به صراحت آورده نشده باشد؛ در نتیجه بهتر است همانطور که ذکر شد، توافقاتی از قبل با همدیگر داشته باشید و آنها را با جزئیات در قرارداد ذکر کنید.

برای مثال در فرم های قرارداد هزینه های شارژ بعهده مستاجر تعریف شده است، اما ممکن است مالک و مستاجر توافق کنند که بخشی از هزینه شارژ بعهده مالک(موجر) باشد که این مورد باید صریحا در قسمت توضیحات قرارداد آورده شود. یا درخصوص املاک تجاری باید صریحا ذکر شود که مستاجر مورد اجاره را به چه منظور اجاره کرده است(زیرا ممکن است مستاجر مورد اجاره را به منظور دیگری که مطلوب موجر نباشد یا حتی آسیب زننده باشد مورد استفاده قرار دهد). نمونه دیگر می تواند تعداد اعضای خانواده ای باشد که ملک را اجاره کرده اند که این مورد نیز در قسمتی از فرم اجاره باید وارد شود(توجه کنید که مشاوران املاک این قسمت از فرم را خیلی توجه نمی کنند و بطور پیش فرض رقم 1 یا 2 را می زنند که این می تواند برای هر دو طرف مشکل ساز باشد). یا توجه داشته باشید که تاریخ تحویل ملک با تاریخ شروع قرارداد می تواند متفاوت باشد- حسب توافق مستاجر برای تعمیرات یا دکوراسیون مثلا یک هفته ملک را زودتر تحویل گرفته- که در این حالت موعد پرداخت اجاره ها در سررسید های شروع قرارداد می باشد.

برای ملک های تجاری مستاجر باید توجه کند که مالک کلیه تصفیه حساب های مربوط به بدهی های سال های گذشته دارایی(مالیات مستغلات و مشاغل) و شهرداری و دیگر نهادهای ذیربط را گرفته باشد، زیرا در غیر اینصورت مشکلاتی مانند پلمپ ملک می تواند برای مستاجر بوجود آید. همچنین مالک باید توجه کند که مستاجر طی مدت مشخصی نسبت به دریافت جواز کسب اقدام می کند(این مورد هم می تواند منجر به پلمپ شود که برای هر دو طرف مشکل آفرین است).

در هنگام عقد قرارداد مستاجر حتما باید سند مالکیت مالک را رویت کند. زیرا ممکن است شخصی غیر از مالک نسبت به اجاره ملک اقدام کرده باشد. این مسئله درخصوص املاک شریکی/ورثه ای اهمیت بیشتری می یابد زیرا اگر یکی از شرکا نسبت به اجاره رضایت نداشته باشد، می تواند نسبت به ملک دعوی حقوقی داشته باشد. بنابراین درخصوص املاک شریکی یا باید شریکی که قرارداد را امضا می کند وکالت داشته باشد و یا کلیه شرکا نسبت به امضا قرارداد اقدام کنند. نکته مهم دیگری که در هنگام عقد قرارداد باید توجه کنید این است که دو نفر به عنوان شاهد باید قرارداد اجاره را امضا کنند تا درصورت لزوم امکان رسیدگی به اختلافات در مراجع قضایی وجود داشته باشد.

تعهدات پس از اتمام قرارداد: بسیاری تصور می کنند که پس از اتمام قرارداد اجاره، طرفین دیگر با هم کاری ندارند. البته بطور معمول باید چنین باشد، درصورتیکه هر دو طرف نسبت به انجام تعهدات خود خوب عمل کرده باشند. بنابراین طرفین باید توجه کنند که پایان قرارداد اجاره طرف دیگر تعهدات خود را به درستی انجام داده باشد و اگر هر طرفی در موردی نقض عهد کرده باشد، طرف دیگر باید با مذاکره نسبت به حل مسئله اقدام کند. نمونه ای از نقض تعهد را می تواند عدم دریافت تصفیه حساب مالیات مشاغل توسط مستاجر یک ملک تجاری باشد و یا عدم پرداخت قبوض توسط مستاجر باشد. همچنین در عرف قرارداد های اجاره مرسوم است که یک ماه پیش از پایان مدت اجاره هر یک از طرفین، طرف دیگر را نسبت به تمایل به تمدید اجاره آگاه کند که در صورت عدم تمایل و توافق هر دو طرف مبنی بر تمدید قرارداد، موجر موظف است که یک سوم از مبلغ ودیعه را یک ماه پیش از اتمام قرارداد به مستاجر عودت داده و پس از تخلیه مورد اجاره و تحویل ملک مابقی مبلغ ودیعه(البته پس از کسر کسوراتی مانند بدهی قبوض) را به مستاجر مسترد کند.

در پایان توصیه می شود که همانطور که در دستورات اسلام ذکر شده است هر دو طرف نسبت به عقود و تعهدات خود وفادار و متعهد باشند که هم از حیث شرعی و هم قانونی برای هر یک مشکلی پیش نیاید. لازم به ذکر است که هر قراردادی مخلوق طرفین آن است، لذا هر دو طرف یک قرارداد اجاره نیز باید راه مذاکره و مصالحه را باز گذاشته و با صداقت و مهربانی نسبت به طرف دیگر عمل کنند تا از عواقبی مانند رجوع به مراجع قضایی در امان باشند.

چه امتیازی به این مقاله می دهید؟
تعداد امتیاز کاربران به هر رتبه
1
2
3
4
5
امتیاز: 4.1
مجموع آرا: 9

درباره نویسنده


تعداد کل مقالات: 261
تعداد کل نظرات : 116
تعداد کل آرا: 1368
تعداد کل بازدیدها: 352469

نظرات کاربران

*
SA
س. ا ( 2017-01-09 18:25:30 )
مقاله خوبی است. ممنون