وظایف مدیر ساختمان مسکونی

وظایف مدیر ساختمان مسکونی
تاریخ انتشار : به روز رسانی : 1397/06/17

در مقاله نحوه مدیریت و اداره ساختمان، مجتمع ها یا آپارتمان ها توضیح داده شد که یک یا چند نفر به عنوان مدیر ساختمان یا یک مجتمع مسکونی/تجاری/اداری که از این پس در این مقاله به آن ساختمان گفته می شود، توسط مجمع عمومی ساختمان که در واقع متشکل از مالکان یا شرکا ساختمان است، انتخاب می شوند. در این نوشته برخی از مهمترین وظایف، اختیارات و مسئولیت های شخص یا اشخاصی که به عنوان مدیر ساختمان انتخاب می شوند، توضیح داده می شوند.

همانند مدیرعامل یک شرکت که در واقع مسئولیت اجرای وظایف محول به او و اداره یک شرکت را دارد، مدیر ساختمان نیز باید یک ساختمان/مجتمع را مدیریت و اداره کند. البته شاید در خصوص مدیریت ساختمان ها وابستگی مدیر به تصمیمات اعضای مجمع(مالکان) بیشتر است و بسیاری از امور ساختمان ها که توسط مدیر ساختمان باید اجرا شود حاصل تصمیمات و صورتجلسه هایی است که در مجمع عمومی ساختمان گرفته می شود. اما بطور کل قانون تملک آپارتمان ها وظایف و اختیارات کلی زیر را برای مدیر ساختمان تعریف کرده است.

پیش از توضیح درخصوص وظایف و اختیارات مدیر/مدیران ساختمان باید یادآور شویم که طبق ماده 15 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مدیر ساختمان برای مدت دو سال تعیین می شود و حسب تصمیم مجمع این مدت قابل تمدید است. در صورت استعفا، فوت، محجوریت یا هرگونه مشکل برای مدیر ساختمان، مجمع عمومی فوق العاده برای انتخاب جانشین تشکیل می شود. مدیر جهت استعفاء باید  جلسه مجمع را تشکیل داده و استعفاء خود را به مجمع ارائه نماید.

اگر مجمع عمومی اعضای هیئت مدیره برای یک ساختمان تعیین کرد و سه نفر یا بیش از سه نفر از اعضای هیئت مدیره ساختمان از آن خارج شوند، مجمع عمومی فوق العاده برای ساختمان باید تشکیل شده تا هیئت مدیره جدید انتخاب شود.

طبق ماده 18 آیین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمان ها یک نفر از مدیران(در حالتیکه هیئت مدیره برای ساختمان تعیین می شود که این کار معمولا در مجتمع های بزرگ با چند ده واحد انجام می شود) یکی از مدیران باید به عنوان خزانه دار تعیین گردد که وظیفه مدیر خزانه دار تهیه دفتر ثبت درآمد و هزینه و تهیه و نگهداری قبوض مربوط به هزینه هاست که برای تصویب ترازنامه ساختمان در مجمع عمومی مورد استفاده قرار می گیرد. در واقع قانون تملک آپارتمان ها تهیه صورت های مالی دقیق و درست و تصویب آن توسط مالکان(اعضای مجمع عمومی) ساختمان را پیش بینی کرده است که در هر سال مالی باید صورت پذیرد و این جزء وظایف مدیر در حالتیکه تنها یک مدیر است یا یکی از مدیران- در حالتیکه چندین مدیر برای ساختمان/مجتمع تعیین شده است- می باشد.

چند مورد از مهمترین وظایف مدیر/مدیران ساختمان ها به شرح زیر است:

مدیر باید تمام بنا ساختمان را بصورت یکجا بیمه آتش سوزی نماید.

مدیر/مدیران باید هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک ساختمان یا همان مالک واحد را قبل یا بعد از پرداخت هزینه بوسیله یک نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی(واحد آپارتمان) به مالک/شریک اعلام نماید.(ماده 21 قانون تملک آپارتمان ها)

در مجتمع ها/ساختمان هایی که بیش از 10 واحد آپارتمان دارد، مدیر/مدیران باید برای حفظ و نگهداری(مراقبت و نظافت) ساختمان/مجتمع یک دربان یا سرایدار استخدام نمایند. (ماده 22 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها) ضمنا در ماده 16 قانون تملک آپارتمان ها صریحا بیان می شود که انعقاد قرارداد اجاره ، اخراج ،تنبیه و تشویق سرایدار دراختیار مدیر بوده و سرایدار مکلّف به رعایت دستورات مدیر خواهد بود.

برخی از مفاد قانون تملک آپارتمان ها درخصوص وظایف مدیر ساختمان به شرح زیر است:

ماده 18 - مدیر مکلّف است نسبت به وصول شارژ ماهیانه (هزینه­های مشترک)  و هزینه ­های مقطعی بر اساس تصویب مجمع اقدام نموده و درقبال دریافت هزینه­ها رسید ارائه نماید.

ماده 19- مدیر مکّلف است صورت مخارج و درآمدهای ساختمان را تنظیم و نگهداری نموده، درآمدها و مخارج مربوط به هر ماه را حداکثر تا پانزدهم ماه بعد بر روی تابلو اعلانات به اطلاع عموم برساند وتراز مالی مخارج  و درآمدهای سالانه (حتی المقدور با ارائه فاکتور)  را در پایان سال در مجمع عمومی ارائه نماید.

ماده 20 - مدیر مکلّف است جهت حفظ و نگهداری آسانسور با یک شرکت معتبر قرارداد سالانه تعمیر و نگهداری منعقد نماید.

ماده 21 - مدیر مکّلف است جهت حفظ و نگهداری تاسیسات گرمایشی و برقی ساختمان در مواقع ضروری از خدمات تعمیرکاران ذی­صلاح استفاده نماید.

ماده 22 - مدیر مکلّف است هر سال در مقاطع مناسب فصلی از طریق پیمانکار ذی­صلاح(ترجیحاً حقیقی) نسبت به ساماندهی باغچه ­ها و فضای سبز ساختمان اقدام نماید.

ماده 23 - مدیر مکّلف است نسبت به پرداخت قبوض آب، گاز و برق عمومی و دریافت هزینه­های مربوطه بر طبق مقررات از ساکنین اقدام نماید.همچنین خریداری اقلام مصرفی  مشاعات ساختمان نظیر روغن جهت روغن­کاری آسانسور، پودر شوینده جهت نظافت، لامپ، کلید و پریز مشاعات  وغیره از محل درآمد شارژ ماهانه به عهده مدیر است.

چه امتیازی به این مقاله می دهید؟
تعداد امتیاز کاربران به هر رتبه
1
2
3
4
5
امتیاز: 2.7
مجموع آرا: 6

درباره نویسنده


تعداد کل مقالات: 873
تعداد کل نظرات : 504
تعداد کل آرا: 4751
تعداد کل بازدیدها: 2228971

نظرات کاربران

*